据乘联会日前发布的数据，截至今年9月，上海市新能源乘用车累计销量达到23.68万辆，较上年同期增长25%，上海市纯电乘用车的总体渗透率也达到24%，较去年同期增长2.5个百分点。

　　《中国经营报》记者注意到，新能源汽车产业凭借其丰富的产业“长链”，已成为上海产业园区的新兴需求动力。除蔚来汽车、智己汽车等主机厂外，上下游企业也进一步在上海聚集和发展。

　　事实上，目前包括新能源汽车、集成电路、生命科学、人工智能以及游戏在内的五大行业已经成为擎动上海产业园区租赁需求的主要来源，在过去的两年中，上述五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到了70%。

　　“在建设具备全球影响力的科创中心进程中，上海产业园区市场承载了众多高质量产业的创新发展。经济发展的结构性转型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略性新兴产业企业入驻。”仲量联行中国区研究部总监姚耀表示。

　　（产业间更深度地交叉融合将为上海产业园区市场的持续发展注入新动能。受访者/图）

　　记者注意到，新能源汽车在上海核心产业园区租赁需求占比在过去两年时间内达到了14%，仅次于生命科学和集成电路，跻身行业租赁需求占比前三。

　　相关资料显示，在新能源汽车的发展进程中，诸多细分赛道对于整个行业演进有较大的驱动力。仲量联行在日前发布的《2023上海产业园区市场发展与展望白皮书》（以下简称“《白皮书》”）中指出，一辆新能源汽车涉及基础建设及运营补贴、购置补贴、牌照资格等政leyu乐鱼体育官方网站策驱动；同时，还需要包括低碳化、智能化等在内的市场驱动。其中，市场驱动包括了新能源汽车产业中的动力电池、智能座舱、充换电、自动驾驶、车载芯片等相关产业。

　　具体来看，智能座舱推动芯片算力的升级以及数量需求的增加；自动驾驶对传感器（摄像头、激光雷达等）以及大算力计算平台等的需求也将随着更高级别技术的落地而显著提升。值得注意的是，目前市场的主力军传统燃油车也在经历智能化的加速路径，为行业的需求增长提供不竭动力。

　　“与多数产业相似，科研氛围以及人才聚集等方面受到新能源汽车企业关注。产业‘长链’使得上下游企业寻求聚集机会的同时，细分赛道不同企业的选址需求显现其独特的多元化特性。”仲量联行方面表示，随着产业间更深度地交叉融合，全新的产业类型有望在创新中诞生，这种融合将为传统产业的转型升级提供更多机遇，也将为上海产业园区市场的持续发展注入新动能。新兴领域作为未来产业发展的重要力量，也将焕新上海产业园区的租赁分布格局。

　　以智能驾驶、车载雷达等领域企业为例，由于需要一定等级的测试路网用于技术测试落地，上海市浦东新区的金桥就凭借其深厚的汽车制造业基础以及相关技术测试基础设施的搭建，成为目前上海新能源汽车产业聚集度较高的板块之一。

　　仲量联行华东区研究部董事丁婷分析认为，随着技术的进步，产业园区的聚集效应加剧的同时，各产业逐渐体现出产业链长、科技含量高的特征愈发凸显。这使得不同行业之间的边界逐渐模糊，产业之间的相互渗透和交叉也日益增多。

　　随着经济结构化转型日益推进，包括新能源汽车在内的五大行业产业园租户对降本增效的关注度等也明显提高。据相关调研，产业园区中的企业更加注重物理空间对产业资源和生产要素的调配，越发强调不动产策略通过优化整体的物业选址、空间布局等策略，有效控leyu乐鱼体育官方网站制成本，提升公司效率，使办公场所能够服务于企业的长久发展。

　　记者注意到，以往企业主要考虑租金成本、政策补贴、交房标准、餐饮设施以及交通可及性等因素。而当下企业选址对于租金成本的敏感度有所上升，对配套设施、企业品牌形象、人才资源的关注度提升最为显著。同时，浓厚的科研氛围能够为企业提供更多合作渠道，更加受到重视。

　　仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人分析认为，伴随租户的产业需求多元升级，产业服务在项目运营中的重要性不断增强，未来，是否能为入驻企业租户提供丰富的产业资源将成为产业园区经营者的核心竞争点，园区经营者需将资管服务纳入产业思维，提高与租户需求适配性。

　　事实上，目前上海市产业园区已经历了2011年～2015年的类工业资产投资、2016年～2019年产业园区物业投资两个阶段，自2020年起进入了产业园区投资成为焦点，但投资逻辑由传统办公楼转向产业视角出发的阶段，市场正朝多元化、精细化方向迈进。

　　《白皮书》中指出，产业园区具备服务产业发展的独特属性，使得对于产业园区的投资有别于其他物业投资。“上海产业园区投资者增加了产业视角，在地段选择、标的甄选、租户租金、投资模式等方面都更加考虑产业要素。”

　　相关调研结果显示，采用核心型及核心增益型投资策略的企业数量正在逐渐增多，接近62%的投资机构更倾向于核心增益型的投资策略，已经超越了传统的增值型或机会型的投资策略，而倾向于核心型投资策略的企业也超过半数。

　　对此，仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，产业园区的长期持有性对投资机构的资管能力提出更高要求，考验持有者的运维能力。“园区投资者需要将产业视角贯穿投资的各个环节，方能聚势突围、行稳致远。”